市政府关于印发
淮安市建设用地使用权转让、出租、抵押
二级市场管理办法的通知
淮政规〔2022〕7号
各县区人民政府，市各委办局，市各直属单位：
《淮安市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》已经市政府九届第10次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
淮安市人民政府
2022年10月21日
（此件公开发布）
淮安市建设用地使用权
转让、出租、抵押二级市场管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理秩序，优化土地资源配置，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）《省政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（苏政办发〔2020〕56号）等规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的建设用地使用权转让、出租、抵押交易活动。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。
已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照执行。
第三条 自然资源和规划、发展改革、财政、住房和城乡建设、税务、市场监督管理、金融监管、人民银行等部门按照各自职责，加强联动协作，共同推进建设用地使用权二级市场建设管理工作。
第二章 建设用地使用权转让
第四条 本办法所称建设用地使用权转让是土地使用权人将其依法所获得的建设用地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资、司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。
建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。地上建筑物、其他附着物所有权转移的，该建筑物、其他附着物占用范围内的建设用地使用权一并转移。
建设用地使用权转让，应当书面签订建设用地使用权转让合同。
第五条 以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，保留划拨方式，办理不动产转移登记，原《划拨决定书》所载明的权利和义务随之转移；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。
第六条 以出让方式取得的建设用地使用权转让，出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
第七条 以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。
第八条 有下列情形之一的，建设用地使用权不得转让：
（一）权属有争议的；
（二）未办理不动产权属证书或无法提供其他权属证明材料的；
（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的；
（四）共有土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权，未依法经其他共有人同意的；
（五）未达到法定土地开发要求的；
（六）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第九条 交易双方可委托土地二级市场交易平台公开交易，也可自行协商交易，达成一致后订立合同，依法申报交易价格。申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。
第十条 建设用地使用权分割转让应符合规划、出让合同约定或划拨决定书规定，分割转让部分应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害相关权利人合法权益。未完成开发建设的，不改变原出让合同约定或划拨决定书规定，且按照批准的规划方案满足独立分宗条件的，可分割转让，转让时应明确交易双方各自用地范围内的土地用途和建筑规模等内容，作为建设用地规划审批和规划核实的依据。
鼓励通过分割转让方式，盘活低效工业用地。
第十一条 建设用地使用权合并转让的，合并宗地权利人应一致，合并前使用权类型为划拨且合并后宗地用途符合《划拨用地目录》的，土地使用权人可选择保留划拨方式。使用权类型包含划拨、出让、作价出资（入股）等多种类型的，原则上统一办理为出让，其中的划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让价款。
第三章 建设用地使用权出租
第十二条 建设用地使用权出租时，土地出让合同、划拨决定书等载明的权利和义务仍由建设用地使用权出租人承担；建设用地使用权出租，应签订建设用地使用权租赁合同，租赁期限不得超过建设用地使用权剩余年限，且最高不得超过20年。
第十三条 以划拨方式取得的建设用地使用权长期出租，或部分用于长期出租且可分割的，在符合规划的前提下，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。
建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。
第十四条 以租赁方式取得的建设用地使用权转租的，应征得原出租人同意。承租人未经原出租人同意转租的，出租人可以解除合同。全部或部分建设用地使用权出租后，有偿使用合同载明的权利、义务仍由原建设用地使用权人承担。涉及全部或部分建设用地使用权出租的，相关公共配套设施建设和使用应在合同中明确有关权利义务。
第十五条 以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。
第四章 建设用地使用权抵押
第十六条 自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。土地连同地上建筑物、其他附着物在抵押物价值范围可以设定多个抵押权人，同时设定多个抵押权人时，应在抵押合同和不动产登记簿中载明抵押权顺位。
第十七条 建设用地使用权抵押的，其地上建筑物一并抵押。以地上建筑物抵押时，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。建设用地使用权抵押后，该土地上新增建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将新增建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第十八条 以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。
第十九条 以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。
以出让方式取得的建设用地使用权抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地出让合同约定的剩余年限。
第二十条 以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，可根据租赁合同约定，将建设用地使用权连同地上建筑物、其他附着物依法一并抵押。
第二十一条 营利性的养老、医疗、教育等社会领域企业可以将有偿取得的建设用地使用权、设施抵押融资。抵押权实现时，不得改变土地用途。建设用地使用权、建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物可以申请办理不动产抵押权登记。以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。各级不动产登记机构在办理划拨建设用地使用权抵押和营利性养老、医疗、教育企业建设用地使用权抵押等业务时，探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制。
第二十二条 建设用地使用权分割抵押须按照批准的规划方案进行分割，分割抵押地块应具备独立分宗条件。出让合同另有约定的从其约定。
第二十三条 学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。
第五章 二级市场交易服务与监管
第二十四条 按照交易、登记、监管一体化的原则，在现有土地交易机构或平台的基础上搭建具备信息发布和查询、交易监管、交易信息统计等相关功能的建设用地使用权二级市场交易平台。
第二十五条 积极推进交易与不动产登记、税务、金融、涉及建设用地使用权转移的司法处置、资产处置等数据信息汇集和共享。
司法处置土地进入土地二级市场交易平台交易，自然资源和规划部门应当根据司法机关工作需要提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况。
政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源和规划部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。
建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押的，住房和城乡建设部门与自然资源和规划部门要加强信息共享。
第六章 附 则
第二十六条 本办法自2022年12月1日起施行，有效期至2027年11月30日。
