《物业管理条例》（国务院令379号，以下简称《条例》）已于9月1日起正式施行。为贯彻实施《条例》，我市正在起草制定本市物业管理办法。由于该办法出台尚需一定的时间，我市原有物业管理的有关规定与《条例》有很大差异，为做好这一期间内物业管理工作，妥善解决当前业主要求解决的问题，制定本意见。

一、基本原则

根据《条例》及北京市人民政府第四次城市管理工作会议关于居住区物业管理纳入社区建设精神，就业主大会、物业管理区域划分、前期物业管理、物业管理服务、专项维修资金、物业管理企业与供水、供电、供气、供热等专业服务单位的关系等问题明确意见，其他未涉及问题，按照《条例》及本市现行有关规定执行。

二、关于业主大会和业主委员会

（一）业主大会成立按以下规定进行组织和筹备：

1．《条例》施行前已组建的物业管理委员会，应当按照《条例》要求，在物业所在地街道办事处、乡镇人民政府（以下统称街道办事处）和区县国土房管局指导下，与社区居委会共同组织召开业主大会会议，选举业主委员会；或经业主大会同意，将原物业管理委员会变更为“业主委员会”，制定《业主大会议事规则》或将《物业管理委员会章程》修订为《业主大会议事规则》，制定《业主公约》。召开业主大会会议前，原物业管理委员会不得履行《条例》规定的业主大会的职责。

2．新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。分期建设住宅物业的相对独立区域，也可参照本意见成立业主大会。

住宅物业首次业主大会会议由物业所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位（或公有住房出售单位，以下同）、社区居委会组成业主大会会议筹备组。筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。

筹备组按照有关规定履行职责。筹备组应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作，并选举产生业主委员会。区、县国土房管局对筹备组召开业主大会会议工作进行指导、监督。

3．物业管理区域只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主代表应将全体业主一致同意不成立业主大会的书面决定报送街道办事处和区、县国土房管局备案。

（二）业主大会会议的召开应执行以下规定并完成相应工作：

1．首次业主大会会议应当选举产生业主委员会，制定并通过《业主大会议事规则》和《业主公约》。

2．投票权的确定。业主在首次业主大会会议上的投票权，按照拥有的物业建筑面积计算，每一平方米计为投票权计算基数，不足一平方米的部分不予计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。此后召开业主大会会议，业主投票权的计算方式按首次业主大会会议制定的《业主大会议事规则》执行。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。但一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。

3．业主委员会委员条件。业主委员会委员应当是物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主，遵守国家有关法律、法规，遵守《业主公约》和《业主大会议事规则》，模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力；业主委员会委员不得在本物业管理区域从事物业管理服务或相关利益的经营活动。

4．业主委员会人数及任期。业主委员会委员人数一般为5至9人的单数；首次业主委员会会议应推选主任委员1人，作为业主委员会会议的召集人。业主委员会任期一般为2至3年。

5．业主大会会议决议选聘新的物业管理企业的，应当通过招投标方式进行。业主大会会议可以授权业主委员会依法组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。招投标活动应当按照《北京市物业管理招标投标办法》（京国土房管物<2003>848号）和《关于业主大会招标有关问题的意见》（京国土房管物〔2004〕216号）的规定进行。

二○○四年三月三十日