当涂县地方税务局、市区各分局（局）：

    为加强我市房地产企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，公平税负，根据《国家税务总关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发［2003］83号，以下简称83号文）的规定，结合房地产行业特点和我市征管实际，现就房地产开发行业企业所得税有关问题通知如下：

    一、关于房地产开发行业企业所得税的征收方式

    自2005年1月1日起，对我市所有房地产开发企业（以下简称纳税人）的企业所得税实行查帐征收。原实行核定征收方式的纳税人，其2005年1月1日前已取得市建委颁发的《建设工程施工许可证》的开发项目作为老项目，经主管分局审核，可继续采取按应税所得率核定征收方式，直至项目完工。税务机关可根据我市房地产行业经营状况及盈利水平变动情况对应税所得率进行调整。2005年1月1日及以后取得《建设工程施工许可证》的项目为新项目，实行查帐征收，按照83号文的规定执行。

    二、关于开发产品预售收入的确认时间

    纳税人采取预售方式销售开发产品的，预售收入（包括收取的各种形式的预收款）的确认时间为收到预收款的当期。

    三、应纳税所得税额的确定

    实行查帐征收的开发项目在进行纳税申报时，对其取得的预售收入，应根据83号文的规定，按预计营业利润额（预售开发产品收入×利润率15%）作纳税调整增加额并入当期应纳税所得税额统一计算缴纳企业所得税。纳税人应分项目计算预缴企业所得税，待开发产品办理竣工结算时，及时结转销售收入及其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，并将原预计的营业利润作纳税调整减少额，多退少补，结清税款。

    老项目实行核定征收的纳税人，如果预售收入已按3??3%征收率申报缴纳了企业所得税，老项目在2005年或以后年度完工结转销售收入时，该项目取得的利润不并入完工年度的应纳税所得额。年度的应纳税所得额计算如下：

    当期应纳税所得额=新项目销售收入-新项目销售成本-新项目应分摊的期间费用+其他业务利润±营业外收支+本期预计营业利润额±纳税项目调整额

    新项目应分摊的期间费用=（新项目预售总建筑面积/新、老项目预售总建筑面积之和）×期间费用（预售总建筑面积以《商品房预售许可证》登记的面积为依据）

    本期预计营业利润额=本期预售收入×利润率

    四、关于弥补以前年度亏损

    纳税人由查帐征收方式改为核定征收方式，再改为查帐征收方式的，其以前年度已经税务机关确认未弥补的亏损可从再改为查帐征收方式的年度起弥补，但弥补亏损期限是以发生亏损年度的下一年开始计算，5年内不论盈亏或者改变征收方式，均应连续计算弥补年限。

    五、纳税人应根据所得税管理的要求加强财务核算

    纳税人在成本费用的归集和分配上，要分项目核算，准确划分不同项目、不同工期成本；在成本费用的确认上要严格按权责发生制的原则、配比的原则，以其真实性、相关性、确定性和合理性据实列支，待开发产品竣工结算、销售收入实现时，按规定结转其对应的销售成本。

    纳税人对核定征收的老项目也要按照规定加强核算。设置帐簿，依法取得和使用发票，根据合法、有效凭证记账，进行财务会计核算。核定期间纳税人以不合法、非有效凭证记帐，违反发票管理规定，导致其他纳税人未缴、少缴或者骗取税款的，按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则处理。纳税人由核定征收方式改为查帐征收方式，其应在核定征收年度支出的成本、费用，不得在实行查帐征收的当年及以后年度税前扣除。

    六、各主管税务机关要切实加强对房地产开发企业所得税的征收管理

    做好政策宣传辅导工作，辅导纳税人做好征收方式转变的衔接工作，要重点辅导督促房地产开发企业分工程项目核算、管理。要认真研究房地产开发企业所得税征收管理的措施。随时了解和掌握预售房合同的执行情况以及房地产开发企业工程进度、预收款情况，做到心中有数，确保房地产开发企业税收管理的到位。对由核定征收改为查帐征收的纳税人，要重点掌握纳税人取得《建设工程施工许可证》、《预售许可证》的时间，分新、老项目设置相关台帐，要注意加强对房地产开发企业收入和成本费用的管理，收入管理的重点要放在预收帐款上，成本管理的重点要落实在新、老项目的核算和分配上，特别是对滚动开发的项目，在项目竣工结算时，要加强税基的管理，防止将未完工程项目成本转移到已完工程项目成本中，将老项目成本转移到新项目成本中，从而减少应纳税所得额。