一、个人销售住宅营业税政策的新规定
     为了贯彻《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号），各部门对此问题做了一系列规定，2005年6月有关个人销售住宅营业税政策的新规定如下：
     （一）北京市普通住宅的标准是根据京建住〔2005〕528号文件规定，要“同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。”
     （二）国税发〔2005〕89号文件关于个人销售住宅营业税政策的规定
     1、2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。
     2、2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。
     3、2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。”
     4、“对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。”
     （三）上述文件中涉及的税收政策应一律按文件规定自2005年6月1日起执行。
     （四）北京市以京地税营〔2005〕279号文件对国税发〔2005〕89号文件进行了补充，明确了个人购买住房销售业务的审核程序：
     1、地方主管税务机关对销售住房的个人提供的代开申请、契税完税凭证、房屋所有权证以及所售原购房发票或合法票据等有关材料进行审核:
     “（1）凡购买后不足2年的住房对外销售，照章全额征收营业税（含城建税、教育费附加），同时为其代开发票。
     （2）凡购买后超过2年（含）销售的非普通住房，按其销售价格减除原购进价格后的余额计算征收营业税（含城建税、教育费附加），同时为其代开发票。
     （3）凡购买后超过2年（含）销售的普通住房，免予征收营业税，同时为其代开发票。”
     2、凡申请开具发票的销售住房价款明显不合理的，由税务机关依照《北京市地方税务局关于个人二手房交易计税价格确认问题的通知》（京地税地〔2005〕55号）文件规定执行。
     附：京地税地〔2005〕55号（此文自2005年2月1日起执行）。
     “（1）对于个人二手房交易涉及税收的计税价格，税务机关应以房屋交易双方签订的《房屋买卖合同》（协议）中确定的成交价格为依据，但对于成交价格低于北京市建设委员会发布的《北京市已购公房和经济适用住房再上市买卖指导价格手册》（以下简称“指导价格”）中确定指导价格且无正当理由的，均以此价格作为核定的基数征收税款。
     （2）对于八十年代以后建成的房地产再交易时，按指导价格确定的各区域房地产交易价格基数为计税价格；对于七十年代建成的房地产再交易时，按指导价格确定的各区域房地产交易价格基数的90%为计税价格；对于六十年代建成的房地产再交易时，按指导价格确定的各区域房地产交易价格基数的80%为计税价格；对于五十年代及五十年代以前建成的房地产再交易时，按指导价格确定的各区域房地产交易价格基数的70%为计税价格。
     （3）对于指导价格划定的典型区域以外的房地产交易，其计税价格应以指导价格确定的区县平均成交价格的70%为基数，并按上述第二条规定的原则，核定计税价格。
     （4）燕山地区、怀柔区在指导价格未公布前，可结合本地区的实际情况，确定本地区平均成交价格基数，并按上述第二条、第三条原则，核定计税价格。
     （5）指导价格按照北京市建设委员会发布情况即时调整。
     （6）纳税人对税务机关核定的计税价格提出异议的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。”
     二、个人销售住宅营业税政策的演变
     （一）为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，1999年7月财政部、国家税务总局以财税字[1999]210号下发了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，自1999年8月1日起执行。其规定为：“为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；……”
     （二）北京市财政局、北京市地方税务局以京财税字[1999]1201号转发了财政部、国家税务总局财税字[1999]210文件，并做了补充，即：
     “１．为了保持我市税收政策延续性，参照北京市地方税务局、首都规划建设委员会办公室联合下发京地税二〔１９９６〕４３１号等有关文件所规定的普通住宅标准，暂按每套住宅建筑面积不超过１２０平方米掌握。待新标准研究确定后，另行通知。
     凡符合上述条件的为标准住宅，可享受财税字〔１９９９〕２１０号所规定的有关政策。”
     （三）2000年北京市地税局以京地税营[2000]39号《关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知》对个人买卖普通住宅的优惠政策标准及申请免税手续进行了明确，即：
     “个人购买并居住超过一年的普通住宅，系指我国城乡公民个人或具有在华居住权的外籍个人购买单套建筑面积不超过120平方米的生活用居住房，能够提供其自住户籍证明复印件（无户籍在京购房和京籍人户分离者，凭该住宅所在地居民管理机构提供其实际居住证明）的，自其支付第一笔购房款（以合法付款发票上注明的日期为准）之日起，至其销售该住房之日止，期满一年（含一年）以上。
     ……
     对其他持有产权证明的个人自用普通住宅，自其取得产权之日起计算，期满一年（含一年）以上者，对其销售该普通住宅取得的收入免征营业税，不满一年者照章全额征收营业税。”
     ……
     符合规定免税条件的……普通住宅销售个人，应按照税收管理体制规定，照章填报……《个人销售普通住宅营业税免税申请书》，经主管地方税务机关审核批准后执行。”
     （四）2002年北京市地税局以京地税营〔2002〕311号《关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理工作的通知》，进一步对个人买卖普通住宅的优惠政策进行了补充，即：
     “个人购买并居住超过一年的普通住宅，系指能够提供其自住户籍证明复印件（无户籍在京购房和京籍人户分离者，凭该住宅所在地居民管理机构提供其实际居住证明）的，自其支付第一笔购房款（以合法付款发票上注明的日期为准）之日起，至其销售该住房之日止，期满一年（含一年）以上。
     ……
     对其他持有产权证明的个人自用普通住宅，自其取得产权之日起计算，期满一年（含一年）以上者，对其销售该普通住宅取得的收入免征营业税，不满一年者照章全额征收营业税。”
     （五）2003年财政部 国家税务总局以财税[2003]16号《关于营业税若干政策问题的通知》，更加放宽了销售二手房营业税的征税政策，明确：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”
     三、个人销售住宅营业税政策新规定与老规定的比较
     （一）本市在享受优惠政策的普通住宅标准上，新规定比老规定更加严格，即：新规定要“同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。” 老规定只是规定为“我国城乡公民个人或具有在华居住权的外籍个人购买单套建筑面积不超过120平方米的生活用居住房”。虽然新规定比老规定普通住宅标准增加了20平方米，但要同时符合3个条件，并且2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税（含城建税、教育费附加）。
     （二）在个人销售普通住宅免征营业税照顾上，新规定比老规定也更加严格，优惠的力度减弱，即：新规定为“个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税（含城建税、教育费附加）。” 个人将购买超过2年（含2年）的普通住宅销售时免征营业税。 老规定是“个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征”营业税，（2003年财政部 国家税务总局以财税[2003]16号下发后，没有了购买并居住不足一年的限制）；“个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税”。其主要区别为两点，一是享受营业税免税时间延后了一年，即原来居住满一年出售的就可以享受营业税免税照顾；而现在是两年。二是征税的基数增加了，原来是个人销售居住不足一年的普通住宅，销售价减去购入原价后的差额计征营业税，现在是个人销售居住不足2年的普通住宅，全额征收营业税。
     （三）在个人销售非普通住宅营业税照顾上，新规定比老规定也更加严格，优惠的力度也减弱，即：新规定为“对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，……按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税”，老规定，即2003年财政部 国家税务总局财税[2003]16号文件则没有2年的限制，一律按差额缴纳营业税。