个人销售住宅营业税政策的演变与比较

一、个人销售住宅营业税补充的新规定
    为正确贯彻落实《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号），根据市局《转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（京地税营〔2005〕279号）规定， 2005年7月北京市地方税务就有关营业税问题以京地税营〔2005〕345号对个人销售住宅营业税问题又做了补充规定。
    “一、普通住房标准
    （一）自2005年6月1日起，凡涉及个人住房税收政策普通住房标准事项均依照《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》(京建住〔2005〕528号)执行。
    （二）各级土地具体范围的划分标准，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔2002〕32号）规定的“居住用途类”十级土地划分标准（附件）执行。
    （三）首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。
    （四）纳税人销售平房住宅，凡实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的，均视同普通住房。
    二、个人购买住房销售业务申报资料
    （一）个人将购买不足2年的住房对外销售全额缴纳营业税时，必须提供个人合法性身份证件、房屋所有权证、房屋交易合同书。
    （二）个人将购买后超过2年（含）的非普通住房对外销售，按其销售价格减除原购进价格后的余额缴纳营业税时，必须提供个人合法性身份证件、房屋所有权证、房屋交易合同书及原购房发票或合法付款票据（包括地税局监制的各种类型正式发票、财政局监制的银钱收据、下同）。
    纳税人因特殊原因无法提供原购房发票或合法付款凭据，可以提交有资质的评估机构出据的该房产“购进时点”评估价值报告替代使用。
    （三）个人将购买后超过2年（含）的普通住房对外销售申请免征营业税时，必须提供个人合法性身份证件、房屋所有权证、房屋交易合同书。
    主管税务机关接收上述资料后，结合建设规划部门提供的容积率资料进行审核。
    三、纳税人已购住房购房时间的认定
    纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。
    首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。
    四、纳税地点的确定
    纳税人应到房屋座落地向所属主管地方税务机关办理涉税手续。
    须由北京市市级房屋管理部门确权、核发房屋所有权证，或由北京市国土资源局确权办理土地使用权转移变更登记手续的个人住房交易，应由纳税人（已持有确权对应房产合法销售发票的售房人除外）向东城区主管地方税务机关办理有关涉税手续。”
    二、个人买卖普通住宅营业税补充规定的演变
    （一）补充规定第一条第一款北京市普通住宅的标准是根据京建住〔2005〕528号文件规定，即：“同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7％）；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。”
    “2005年6月市地税局、市财政局、市建委曾以京地税营[2005]279号明确普通住房标准依据，即：“2005年6月1日以后，根据北京市建设委员会《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》(京建住〔2005〕528号)文件规定执行。”
    （二）补充规定第一条第二款各级土地具体范围的划分标准，按照京政发〔2002〕32号规定的“居住用途类”十级土地划分标准（附件）执行，即：
    “居住用途
    一级：西单北大街―西四南大街―西四北大街―地安门西大街―地安门东大街―张自忠路―东四北大街―东四南大街―东单北大街―崇文门内大街―崇文门西大街―前门东大街―前门西大街―宣武门东大街―宣武门内大街―西单北大街；所围地区及繁华边界路段外侧地区。
    二级：广安门内大街-广安门北滨河路-西二环护城河引水渠-三里河路-西直门外大街-北二环路-东直门北大街-东直门外斜街-东三环北路-东三环中路―通惠河-广渠门北滨河路-广渠门内大街-珠市口东大街―珠市口西大街-骡马市大街-广安门内大街；所围地区除一级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。
    三级：劲松路―广渠门南滨河路-方庄路―群星路―蒲黄榆路―永定门东滨河路―永定门西滨河路―右安门东滨河路―右安门西滨河路-丽泽路―莲花河―西三环中路―太平东路―万寿路―永定河引水渠―西翠路―八里庄路―蓝靛厂南路―蓝靛厂北路―北四环西路―万泉河路―圆明园路―清华西路―中关村北大街―成府路―志新路―八达岭高速路―北四环中路―北辰东路―大屯路―北苑路―北四环东路―惠新西街―樱花园西街―北三环东路―西坝河―霄云里南街延长线至亮马桥路―枣营路―朝阳公园西路―农展馆南路―甜水园西街―金台路―西大望路―建国路―金台西路南延长线―京秦铁路―东三环中路―东三环南路―劲松路；所围地区除一、二级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。
    四级：1.西四环中路-北太平路―永定路及其北延长线―杏石口路―旱河路―闵庄路―西五环北路―香山路―北五环西路―中关村北大街―林业大学北路西延长线―双清路-清华东路-大屯路-北小河―小营路北延长线-小营北路―关庄路―北四环东路-东四环北路―东四环中路―朝阳路-十里堡路南侧延长线-通惠河-西大望路―松榆南路-武圣路南延长线―周庄路―南三环东路―南三环中路―南三环西路-菜户营南路―莲花河―凉水河西延线―西三环南路―西三环中路―莲花池西路―莲花河―西四环中路；所围地区除一至三级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。
    2.望京地区（望京西路―湖光北街―宏泰西街―宏泰东街）。
    3.酒仙桥地区。
    五级：1.北五环中路―北五环东路―东五环北路―东五环中路-京秦铁路-东四环中路―东四环南路-南四环东路―南四环中路-南四环西路-西四环南路-丰台西路―程庄路-小屯路-吴家村路-八宝山南路―鲁谷路西段-西五环中路―香山南路―香山脚下―东马连洼北路―上地三街―小营西路―北五环中路；所围地区除一至四级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。
    2.清河居住小区。
    3.上地高科技园区、国家级软件园区。
    4.北苑居住小区。
    六级：1.朝阳、海淀、石景山区除一至五级地价区以外的地区。
    2.丰台区永定河以东除一至五级地价区以外的地区。
    3.通州区人民政府所在地中心区。
    4.大兴区人民政府所在地中心区及西红门镇、亦庄镇、旧宫镇的城镇规划区。
    5.昌平区人民政府所在地中心区及龙城花园、回南路、太平庄以南地区。
    6.顺义区人民政府所在地中心区及天竺地区、后沙峪镇的城镇规划区。
    七级：1.丰台区永定河以西地区。
    2.昌平、顺义、通州、大兴区人民政府所在地建成区除六级地价区外的地区。
    八级：1.房山、门头沟、怀柔、平谷区人民政府所在地建成区。
    2.密云、延庆县县城建成区。
    3.规划市区外除五至七级地价区外的市级开发区和主要建制镇。
    九级： 市域范围内，除一至八级地价区外的平原地区。
    十级： 市域范围内，除一至九级地价区外的其他地区。”
    （三）补充规定第三条“纳税人已购住房购房时间的认定” 问题，北京市地税局以前也曾做过规定，即：
    1、2000年北京市地税局以京地税营[2000]39号《关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知》对个人买卖普通住宅的已购住房购房时间的认定进行了明确：
    “个人购买并居住超过一年的普通住宅，系指我国城乡公民个人或具有在华居住权的外籍个人购买单套建筑面积不超过120平方米的生活用居住房，能够提供其自住户籍证明复印件（无户籍在京购房和京籍人户分离者，凭该住宅所在地居民管理机构提供其实际居住证明）的，自其支付第一笔购房款（以合法付款发票上注明的日期为准）之日起，至其销售该住房之日止，期满一年（含一年）以上。
    ……
    对其他持有产权证明的个人自用普通住宅，自其取得产权之日起计算，期满一年（含一年）以上者，对其销售该普通住宅取得的收入免征营业税，不满一年者照章全额征收营业税。”
    2、2002年北京市地税局以京地税营〔2002〕311号《关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理工作的通知》，进一步对个人买卖普通住宅的购房时间认定进行了补充，即：
    “个人购买并居住超过一年的普通住宅，系指能够提供其自住户籍证明复印件（无户籍在京购房和京籍人户分离者，凭该住宅所在地居民管理机构提供其实际居住证明）的，自其支付第一笔购房款（以合法付款发票上注明的日期为准）之日起，至其销售该住房之日止，期满一年（含一年）以上。
    ……
    对其他持有产权证明的个人自用普通住宅，自其取得产权之日起计算，期满一年（含一年）以上者，对其销售该普通住宅取得的收入免征营业税，不满一年者照章全额征收营业
    三、个人销售住宅营业税补充规定与老规定的比较
    （一）个人销售住宅营业税补充规定重申了2005年6月市地税局、市财政局、市建委曾以京地税营[2005]279号明确普通住房标准依据为京建住〔2005〕528号。即：要“同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。”
    （二）补充规定明确了各级土地具体范围的划分标准，按照京政发〔2002〕32号规定的“居住用途类”十级土地划分标准（附件）执行。比老规定更加明确具体。
    （三）补充规定对部分视同普通住房的房屋进行了列举，如：“首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。纳税人销售平房住宅，凡实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的，均视同普通住房。”