开发区各单位：

    中国人民银行天津市塘沽分行拟订的《天津经济技术开发区房地产抵押贷款管理办法》已经由中国人民银行天津市分行和天津经济技术开发区管理委员会通过，现转发给你们，望遵照执行。

    天津经济技术开发区房地产抵押贷款管理办法

    第一章  总则

    第一条  为了加强天津经济技术开发区（以下简称开发区）房地产抵押贷款的管理，根据《中华人民共和国民法通则》、《借款合同条例》和《天津经济技术开发区土地使用权有偿出让转让管理规定》及有关规定，制定本办法。

    第二条  房地产抵押贷款是指抵押人（借款人）向抵押权人（贷款人）提供房地产作为按期归还贷款的担保，在抵押人不能按期还款时，抵押权人有权依法处置该抵押物，并优先得到偿还的借款方式。

    第三条  凡开发区内各金融机构，同开发区内具有法人资格，并在区内金融机构开立帐户的国营企业、集体企业、私营企业、外商投资企业和事业单位签订房地产抵押贷款合同，均应依照本办法办理。

    第四条  已作为抵押物的财产不属于破产财产，但超过偿还抵押贷款数额的，超过部分属于破产财产的范围。

    第二章  抵押物

    第五条  抵押物是由抵押人（借款人）提供的，并经抵押权人（贷款人）认可的作为担保的财产。

    第六条  下列范围的房地产可以设定抵押权：

    （一）依法定程序，经有偿出让、转让取得的并在有效使用期限内的国有土地使用权；

    （二）已领得房屋所有权证，且无产权纠纷的房产；

    （三）依照有关规定签订了房屋买卖合同并已付清预购房款的预购房产；

    （四）已付清典费，领取《房屋他项权证》后取得的房产典权。

    第七条  下列房产不得设定抵押权：

    （一）职工宿舍、食堂、学校、幼儿园等生活福利设施；

    （二）公共事业单位和行政机关的房地产；

    （三）所有权有争议的房产；

    （四）被依法查封、扣押或采取其他保全措施的房产；

    （五）其它依法不得设定抵押权的房地产。

    第八条  以土地使用权设定抵押权的：

    （一）不得违背有关土地使用权有偿出让、转让的规定及该土地使用权出让、转让合同的规定；

    （二）应连同地上房屋及其他附着物同时抵押；

    （三）抵押合同签订后在抵押地块上新建的建筑房屋或其他附着物，均为抵押物的一部分。

    第九条  以房屋设定抵押权的，应连同该房屋使用范围内的土地使用权同时抵押。

    以整体楼宇中的部分房产设定抵押权的，应按抵押房产面积在整体楼宇的建筑面积中所占比例，折算出抵押房产在整体楼宇用地（包括基地和附属场地共用部分）中所占份额的土地使用权，与房产同时作价抵押。

    第十条  以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押人应书面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押权的，抵押人应事先取得其他共有人的书面同意。

    第十一条  内联企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业，未经中国注册会计师验资证实各方投资份额已缴足的，不得以企业的房地产设定抵押权。

    第十二条  外商投资企业和内联企业以其房地产设定抵押权的，须经企业董事会或联合管理机构书面批准，所设定的抵押期不应超过企业的营业期限。

    第十三条  国营企业以房地产设定抵押权，须经国有资产管理部门批准。

    第十四条  凡用银行信用贷款购置的房地产，在没有还清贷款之前，如将该房地产设定抵押权，须经原贷款银行同意，方可进行抵押。

    第十五条  抵押人以其已出租的房地产设定抵押权时，应将租赁情况如实告知拟接受抵押的当事人，并书面通知承租人。如抵押合同中有涉及承租人权益者，须事先经承租人书面同意后方可签订。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。

    第十六条  以房地产价值中未设置抵押权的部分设定抵押时，抵押人应事先将已作抵押的状况告知拟接受抵押的当事人。

    第三章  抵押贷款的申请

    第十七条  抵押人申请贷款时须向贷款的金融机构提交下列书面文件：

    （一）抵押贷款申请书；

    （二）法人资格证明文件；

    （三）抵押标的物的规格、数量、原值、净值、现状、附属设施及装修情况等的书面说明；

    （四）对抵押标的物拥有规定权利的证明文件；

    （五）抵押标的物共有情况，设立他项权利的情况及他项权利共有人同意办理抵押的经过公证的书面材料；

    （六）企业管理机构同意以其房地产设定抵押权的文件；

    （七）抵押标的物参加保险的情况及保险金额、投保期限、保险险别的书面说明；

    （八）抵押权人认为必要的其他文件。

    第十八条  金融机构在接到上述文件后，应当审查文件的真实性、合法性、核实抵押标的物状况是否与抵押人提供的书面说明相符合，调查抵押标的物有无权属权益纠纷，调查抵押人的信誉情况、经营状况及还贷能力。审查抵押标的物的价格评估报告，对拍卖市场价格进行预测。

    第四章  抵押率

    第十九条  抵押率是指贷款额与抵押物作价现额的比例。

    第二十条  抵押贷款的最高金额应低于抵押标的物净值的70％。若抵押人要求按市场价格抵押标的物，则应向抵押权人提交持有合法证件的房地产价格评估员作出的价格评估报告，凭此报告在评估价格的60％以下确定贷款金额。

    第五章  抵押贷款合同

    第二十一条  签订抵押贷款合同必须采取书面形式，抵押贷款合同应载明下列事项：

    （一）抵押人、抵押权人的名称、住所，抵押人的开户金融机构及帐户；

    （二）抵押贷款的金额、用途、期限、利率、支付方式、归还本息方法；

    （三）抵押标的物的名称、地点、四至、面积及标的物权属证件号码、有效使用日期；

    （四）抵押率；

    （五）抵押标的物的归还方式；

    （六）抵押标的物的占管人、占管方式、占管责任以及意外毁损灭失的风险责任；

    （七）违约责任及争议解决方式；

    （八）抵押标的物投保的险种、险别及赔偿方式；

    （九）其他约定事项；

    （十）签约日期、地点。

    第二十二条  抵押贷款期限：流动资金贷款最长不超过一年，固定资产贷款最长不超过十年，贷款要按期归还，不得展期。

    第二十三条  抵押贷款利率及结算方式分别按照银行同档次流动资金或固定资产贷款利率及有关规定执行。

    第二十四条  抵押贷款合同中未约定的事项按《借款合同条例》和银行的有关贷款的规定办理。

    第六章  抵押登记

    第二十五条  抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起三十日内，一起向开发区房地产管理部门申请抵押登记，也可委托代理人申请抵押登记。未经登记的房地产抵押行为无效。

    第二十六条  申请房地产抵押登记，应按抵押物类别向开发区房地产管理部门分别交验下列文件：

    （一）《房地产抵押登记申请表》；

    （二）《房地产抵押合同》正本；

    （三）《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋共有权保持证》等权属证书；

    （四）申请人或代理人的资格证明；

    （五）国有资产管理部门，企业主管部门和外商投资企业权力机构的同意设定抵押权的文件，在中国注册的会计师验资报告及其他必要证件、文书、契约、附件、图纸及资料。

    第二十七条  开发区房地产管理部门应在收到房地产抵押申请的全部文件后十日内办完《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书的审核注册手续，审核无误后，核发载明抵押权的《房屋他项权证》。

    《房屋他项权证》由抵押权人领取及持留；经注册的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等权属证书由抵押人保管。

    第二十八条  当事人一方因不可抗力或其他原因要求变更或解除抵押贷款合同时，应及时通知对方。变更或解除合同的通知或协议，必须采用书面形式，协议未达成之前，原合同仍然有效。合同变更或解除后，除依法可以免除责任外，有责任的一方应赔偿对方因此遭受的损失。

    第二十九条  抵押合同双方应自合同的变更或解除之日起十五日内一起向房地产管理部门申请办理变更或注销登记手续。

    抵押合同因履行完毕而终止时，抵押双方当事人应自终止之日起十五日内一起向开发区房地产管理部门办理注销登记手续。

    第七章  抵押标的物的占管

    第三十条  抵押人应维护其所占管抵押标的物的安全完整，抵押权人有权随时检查由对方占管的抵押标的物。

    第三十一条  抵押有效期内，抵押人对抵押标的物保留使用权和受益权，同时承担维修和保养的义务，以达到保值的目的，抵押期间抵押标的物发生损坏、灭失而造成贬值的责任由抵押人承担。

    第三十二条  抵押期间抵押权人对抵押标的物的使用和处置有监督控制权，未经抵押权人书面同意，抵押人在此期间作出的一切权属处置均属无效。

    第三十三条  抵押人出租、迁移其所占管的抵押标的物，应征得抵押权人的书面同意。

    第三十四条  抵押房产依约需要保险的，应由抵押人向保险公司投保。在抵押期间，抵押权人应为保险事故赔偿的第一受益人，并经由抵押保险转让手续，将保险单交给抵押权人。

    第八章  抵押物的处置

    第三十五条  有下列情况之一的，抵押权人有权依法处置抵押物；

    （一）抵押贷款合同期限届满，抵押人未依约偿还贷款本息的；

    （二）抵押人被宣告解散或破产的。

    第三十六条  抵押物的处置采用拍卖形式。抵押标的物的拍卖由开发区管理委员会指定的部门进行。

    第三十七条  在拍卖成交前，遇有下列情况之一的可终止拍卖：

    （一）因抵押物所有权争议而提起诉讼的；

    （二）抵押权人有请求终止拍卖的；

    （三）抵押人获得偿还贷款本息的价款而申请终止拍卖的。

    第三十八条  拍卖抵押物所获价款依下列顺序和原则分配：

    （一）扣除与抵押物有关的税款；

    （二）支付拍卖费用和处理抵押物的其他费用；

    （三）偿还抵押人所欠贷款本息及罚息。

    价款不足偿还贷款本息时，抵押权人有权另行追索；价款偿还贷款本息有余的，应退还抵押人。

    同一房地产有若干抵押权人的，其优先受偿顺序以在房地产管理部门抵押登记顺序为准。

    第三十九条  抵押标的物拍卖无人购买时，可采取下列方式处理：

    （一）抵押双方协商将抵押标的物权属移交抵押权人，并办理抵押标的物所有权转移手续；

    （二）对合同规定的替补抵押标的物进行拍卖；

    （三）双方协商的其他办法。

    第四十条  依法处置抵押物时，抵押权人不承担有关生产及人员安置等责任。

    第九章  违约责任

    第四十一条  抵押人因隐瞒抵押物的共有、争议、查封、扣压或已经设定过抵押权等情况所产生的后果，由抵押人承担责任。

    第四十二条  由抵押人占管的抵押物发生毁损，保险公司依法不予赔偿的，抵押权人有权要求抵押人提供其他相应的抵押物。

    第四十三条  抵押人如未按合同规定的用途使用借款，抵押权人有权提前收回部分或全部贷款，加收罚息及采取其他信贷制裁措施。

    第四十四条  抵押人到期不能偿还借款，抵押权人有权按银行规定加收罚息并扣收贷款。

    第四十五条  抵押贷款合同当事人在履行合同过程中发生争议不能协商解决时，任何一方均可向合同管理机构申请调解、仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

    第十章  附则

    第四十六条  对个体工商户的抵押贷款可参照本办法办理。

    第四十七条  本办法自公布之日起施行。